Hva er NS 8405 og NS 8407?
Norsk Standard er frivillige, men svært utbredte, kontraktstandarder som regulerer forholdet mellom byggherre og entreprenør i profesjonelle byggeprosjekter. De to mest brukte er:
- NS 8405 — utførelsesentreprise: byggherren prosjekterer, entreprenøren utfører
- NS 8407 — totalentreprise: entreprenøren har ansvar for både prosjektering og utførelse
Begge standardene har klare garantikrav både overfor byggherren og entreprenøren.
NS 8405 — utførelsesentreprise
Entreprenørens garanti (§ 9)
Entreprenøren stiller garanti på 10 % av kontraktssummen i oppføringsfasen, som nedskrives til 3 % i reklamasjonstiden (standard 3 år etter overtakelse). Dekker forsinkelse, mangler, hevning og andre kontraktsbrudd.
Byggherrens garanti (§ 10)
Byggherren stiller garanti på 17,5 % av kontraktssummen i utførelsesfasen, med nedskrivning ved sluttoppgjør. Sikrer entreprenørens betalingskrav ved byggherrens mislighold.
NS 8407 — totalentreprise
Prinsipielt samme garantinivå som NS 8405, med noen justeringer fordi totalentreprenøren også har prosjekteringsansvar:
- Entreprenørgaranti: 10 % under utførelse, 3 % i reklamasjonstid (standard 3 år, kan utvides til 5 år)
- Byggherregaranti: 17,5 % under utførelse
- Prosjekteringsansvar: kan dekkes av egen prosjekteringsgaranti
17,5 %-regelen forklart
Byggherregarantien etter NS er høy av en grunn: entreprenøren har ofte 7,5 % innestående på sluttoppgjør (betaling som ikke frigis før overtakelse er akseptert). Samlet sikkerhet for entreprenørens betalingskrav må dekke:
- Utestående fakturaer i perioden
- Omtvistede beløp som går til voldgift eller domstol
- Konsekvenser av byggherrens konkurs eller mislighold
Beregningen er: gjennomsnittlig utestående ≈ 7–10 % + innestående ≈ 7,5 % = ca. 17,5 % som sikkerhetsbuffer.
Nedskrivning i sluttoppgjør
Både entreprenør- og byggherregaranti nedskrives automatisk ved milepæler:
| Fase | Entreprenørgaranti | Byggherregaranti |
|---|---|---|
| Oppføring | 10 % | 17,5 % |
| Ved overtakelse | 3 % | Stegvis ned (typisk 7,5–10 %) |
| Etter sluttoppgjør | 3 % i reklamasjonstid | 0 % (kan avsluttes) |
| Reklamasjonstid utløpt | 0 % | Ikke relevant |
Kan kravet fravikes?
Ja — i utgangspunktet er NS 8405/8407 frivillige standarder som gjelder bare hvis partene avtaler det. Men:
- I praksis krever alle seriøse byggherrer og entreprenører NS-kontrakt
- Garanti som konkret beløp kan forhandles, men det er uvanlig å fravike prosentsatsene
- Anbudspraksis i offentlig sektor bruker NS som grunnmal og forventer standardens garantinivå
Å fravike kravet gir signal om svak motpart og øker alle kostnader gjennom risikopremier i tilbudene.
Praktisk prosess
- Under kontraktsforhandling: begge parter bekrefter NS-standard og garantiklausuler
- Før arbeidsstart: begge garantier utstedes og dokumenteres overfor motpart
- Gjennom prosjektet: oppdateringer hvis kontraktssum endres vesentlig (tilleggsarbeid etc.)
- Ved overtakelse: automatisk nedskrivning, ny garanti utstedes hvis nødvendig
- Ved sluttoppgjør: byggherregaranti avsluttes, entreprenørgaranti løper videre i reklamasjonstid
Bank vs. forsikring for NS-garantier
NS-standarden aksepterer både bank- og forsikringsgarantier. Forsikring er ofte raskere og binder ikke kredittfasilitet.
Ofte stilte spørsmål
Er NS 8405 lik NS 8407 for byggherregarantien? Prosentsatsen (17,5 %) er lik. Små forskjeller i definisjoner av hva garantien dekker, særlig knyttet til prosjekteringsansvar i NS 8407.
Hva hvis jeg bruker en modifisert NS-kontrakt? Vanligvis beholdes garantibestemmelsene uendret. Modifikasjoner gjelder ofte priseskalering, mengdeendringer eller force majeure — ikke sikkerhetsstillelse.
Kan byggherregarantien reduseres underveis? Ja, dersom kontrakten spesifiserer det og partene er enige — typisk ved milepæler der deler av arbeidet er levert og godkjent.
Er det forskjell mellom NS 8405 og NS 8406? NS 8406 er en forenklet versjon for mindre prosjekter. Samme garantinivå gjelder i utgangspunktet, men kan avtales lavere for små oppdrag.
Ta kontakt
Trenger du garanti etter NS 8405 eller NS 8407? Ring Sara på 90 70 90 82 eller be om tilbud.
Relatert: Entreprenørgaranti · Byggherregaranti